DEMİRHAN
Hukuk & Danışmanlık
Kiracının kiraladığı evin kendisine tesliminden sonra, ev sahibine karşı evi belli bir tarihte boşaltmayı
taahhüt ettiği yazılı belgeye tahliye taahhütnamesi denir. Böylelikle, taahhütnamede belirtilen tarih
itibariyle kiracının evi tahliye etmesi gerekir. Aksi takdirde ev sahibi, 1 ay içerisinde kiracının
evden çıkarılması için tahliye taahhütnamesine dayanarak dava açabilir veya icra takibi başlatabilir.
Tahliye taahhütname tahhütnamesiyle ilgili düzenleme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun md.352/1
hükmünde yer almaktadır. İlgili madde şu şekildedir :
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte
boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten
başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.’’
Türk Medeni Kanununun 352. maddesine göre tarafların yaptığı kira tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için aşağıda sayılan şartları taşımalıdır :
Tahliye taahhütnamesine dair sık karşılaşılan bir başka durum ise kiracıya boş taahhütname
imzalatılmasıdır. Boş taahhütnameye imza atan kiracı, imzasıyla bağlı hale gelecektir. Taahhütname
sonradan doldurulduğunda, taahhütnamedeki bilgilerin aksi ancak yazılı delille ispatlanabilir. Bu
ihtimal dışında kiracı, vaktinde imza attığı taahhüt ile bağlı hale gelecektir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas: 2022/8307, Karar: 2023/168, K. Tarihi: 21.02.2023 Kararda ‘’...kiracı
tarafından, tarih yazılmadan boş kağıda, beyaza imza atılması halinde boş kağıdın üzerinin kiraya veren
tarafından nasıl ve ne şekilde doldurulacağının imza eden kiracı tarafından kabul edildiğinin kabulü
gerektiği, tahliye taahhütnamesinin verildiği tarihten itibaren 6098 Sayılı TBK’nın 39 uncu maddesi
gereğince taahhütnamenin iptali için bir dava da açılmadığı, tanzim tarihi bulunmasa da tahliye
taahhüdünde “içinde kiracı olarak bulunduğum” ibaresinin yazılması nedeni ile kira sözleşmesinden daha
sonra düzenlendiği anlaşılan tahliye taahhüdünün geçerli olduğu sonucuna varmıştır.
Kiracı tarafından belirtilen tarihte taşınmaz boşaltılmaz ise kiraya veren hukuki haklarını kullanabilir. Bu durumda, kiraya verenin başvurabileceği imkanlardan biri icra aracılığı ile taşınmazın tahliyesini sağlamaktır. Ya da tahliye davası açarak kira tahliyeyi sağlayabilecektir. Ancak belirtilmelidir ki, kiraya veren tarafından her iki halde de taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde bu talep ileri sürülmelidir. Kanunda belirtilen bu süre, hak düşürücü süre niteliğindedir. Bu iki başvuru yolunu aşağıda inceleyeceğiz. KİRACININ TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYALI İLAMSIZ İCRA TAKİBİ İLE TAHLİYE SÜRECİ İcra İflas Kanunu 272. ve devamındaki maddelere göre, ev sahibinin tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi yoluyla kiracıyı evden tahliye etmesi mümkündür. Kiraya veren icra takibi yoluna başvurmayı tercih ettiğinde taahhütnamede yazılı olan tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracı aleyhine icra dairesine müracaat ederek ilamsız icra takibi başlatması gerekir. Takip başlatılmasının ardından yetkili icra dairesi, kiracıya taşınmazın 15 gün içinde tahliye ve teslim edilmesi ihtarını içeren bir tahliye emri gönderir. Kiracı tahliye emrine tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir. Kiracının itiraz etmesi durumunda takip süreci durur ve ev sahibi 6 ay içerisinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını (kiracının imzaya açıkça itiraz etmemiş olması gerekir.) ya da sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açarak itirazın iptalini sağlamalıdır. Kiracı tarafından İtiraz edilmemesi, itirazın kaldırılması veya itirazın iptali davası sonucunda itirazın iptali halinde icra müdürlüğünce taşınmaz zorla tahliye edilerek kiraya verene teslim edilir. Bu tür başvuru yolunun tamamlanması altı sekiz aylık gibi bir süreyi bulabilmektedir. Bir tablo ile süreç şöyle ifade edilebilir :
| Kiraya veren kiracının tahliyesi için icra takibi başlatmalı. | Taahhütnamede yazılı tarihten itibaren 1 ay içerisinde taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine başvurmalı. |
| Tahliye emri sonrasında kiracının evi boşaltması gereken süre. | İcra dairesince gönderilen tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 gün. |
| Kiracı evi boşaltmayıp takibe itiraz edebilecektir. | Tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz etmelidir. |
| Bu durumda Kiraya veren Kiracının itirazının kaldırılmasını talep edebilecektir. | Taşınmazın bulunduğu yer icra hukuk mahkemesine itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içinde dava açılmalıdır. |
| Ya da itirazın iptali ve tahliye davası açabilecektir. | Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine itirazın tebliğinden 1 yıl içerisinde dava açılmalıdır. |
Kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesi, icra yoluna başvurulmaksızın doğrudan tahliye davası açılarak da sağlanabilir. Buna göre ev sahibi, taahhütnamede tahliye tarihi olarak belirlenen günden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır. Bu dava, sulh hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmazın bulunduğu yerdeki veya davalının yerleşim yerindeki mahkemede dava açılabilir. Mahkemenin davayı kabul etmesi halinde kiraya veren, kiracının aleyhinde mahkeme kararına dayalı tahliye talebi içeren ilamlı icra takibi başlatır. İcra takibi yapılacağı zaman mahkeme kararının kesinleşmesi gerekmemektedir. Kiracı ilamlı icra takibine itiraz etse dahi icra takibi durmaz. Kiracının tahliyesi sağlanır. Arabuluculuk Süreci : Resmi Gazete’de yayımlanan 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle yürürlüğe giren 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen madde 18/b’ de yer alan düzenlemeye göre
İcra takibi süre bakımından daha hızlı bir yol olurken dava yolunu tercih etmek tahliye sürecini bir miktar daha uzatabilmektedir. Tahliye taahhütnamesi ile tahliye süreci 6 ay ila 1 yıl arasında sürer. Fakat belirtmemiz gerekir ki bu sürelerde değişiklikler söz konusu olabilir. Mahkemelerin yoğunluğuna göre değişkenlik arz edebilir. Bu nedenle bu alanda uzman bir avukatla çalışılması önem arz etmektedir.
Aile konutu, eşlerin ve çocuklarının hayatlarını idame ettirdiği ve düzenli yerleşim amacıyla kullandıkları mekandır. Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Tahliye taahhütnamesi de kira sözleşmesinin feshi niteliğinde bir işlemdir. Bu bağlamda diğer eşin açık rızası olmadıkça kiracı eş tahliye taahhüdünde bulunamaz. Dolayısıyla kiralananın aile konutu olması halinde kiracı olmayan eşin açık rızası veya onayı gereklidir, aksi takdirde o tahliye taahhütnamesi geçersiz kabul edilecektir. (Yargıtay 12. H.D 2012/629 E, 2012/19408 K) Tahliye taahhütnamesine dayalı başlatılmış icra takibi ya da açılmış dava varsa, rızası olmayan eş kiralananın aile konutu olduğunun tespiti için dava açmalıdır. Mahkemeden bu dava için süre isterse mahkemece bu süre verilmeli ve açılmış bir dava varsa sonucu beklenmelidir.Yargıtay’ın uygulaması da bu yöndedir.
Kira sözleşmesine taraf olmayan eşin taahhütnamede imzası bulunmuyor ise kiraya verene bir bildirimde bulunması gereklidir. Bu bildirim noter kanalıyla ve ihtarname yolu ile yapılacaktır. Sözleşmeye taraf olmayan eş tarafından kiraya verene gönderilecek ihtarnamede, kiralananın aile konutu olduğunu bildirmesi gerekmektedir. Sözleşmeye taraf olmayan eşin kiraya verene bildirimde bulunması halinde tahliye taahhütnamesi geçersiz olacaktır. Sözleşmeye taraf olmayan eşin bu bildirimi, tahliye taahhütnamesinde yer alan tahliye tarihine kadar yapması gereklidir. Antalya BAM 6. Hukuk Dairesi, 2022/1054 E. 2022/1010 K., 24/05/2022 T. Kararı: Tahliye taahhüdü takibine yapılan aile konutu itirazında; en geç takip tarihine kadar sözleşmede imzası olmayan eş, malike mecurun aile konutu olduğu hususunda bildirimde bulunmamışsa aile konutu itirazı dinlenemez.
Tarafların taahhüdü iptal etmeyi birlikte istemeleri durumunda, iptalin önünde bir engel yoktur. Taraflar, aralarında anlaşarak bu taahhüdü iptal edebilirler. Bunun dışında; taraflardan birinin taahhütnameyi imzalarken kandırılmış olması, tehdit edilmiş olması veya kendisine zorla böyle bir belge imzalatılmış olması hallerinde de tahliye taahhüdünün iptali mümkündür. Tahliye taahhütnamesini imzalayan kişi bu sırada kandırılmış, korkutulmuş veya tehdit edilmişse TBK 39 hükmü uyarınca ilgili taahhütle bağlı olmak zorunda değildir. Fakat bunu, söz konusu durum sona erdikten sonraki 1 yıl içerisinde karşı tarafa bildirmelidir. Kandırıldığını, korkutulduğunu veya tehdit edildiğini kiracı ispatlamalıdır.
Demirhan Hukuk & Danışmanlık