DEMİRHAN
Hukuk & Danışmanlık
Kiracının kiraladığı evin kendisine tesliminden sonra, ev sahibine karşı evi belli bir tarihte boşaltmayı
taahhüt ettiği yazılı belgeye tahliye taahhütnamesi denir. Böylelikle taahhütnamede belirtilen tarih
itibarıyla kiracının evi tahliye etmesi gerekir. Aksi takdirde ev sahibi, 1 ay içinde kiracının
evden çıkarılması için tahliye taahhütnamesine dayanarak dava açabilir veya icra takibi başlatabilir.
Tahliye taahhütnamesiyle ilgili düzenleme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesinde
yer almaktadır. İlgili madde şu şekildedir:
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte
boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten
başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.’’
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre tarafların yaptığı tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için aşağıda sayılan şartları taşımalıdır:
Tahliye taahhütnamesine dair sık karşılaşılan bir başka durum, kiracıya boş taahhütname imzalatılmasıdır.
Boş taahhütnameye imza atan kiracı, imzasıyla bağlı hâle gelir. Taahhütname sonradan doldurulduğunda
taahhütnamedeki bilgilerin aksi ancak yazılı delille ispatlanabilir. Bu ihtimal dışında kiracı, vaktinde
imza attığı taahhüt ile bağlıdır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/8307, K. 2023/168, T. 21.02.2023 sayılı kararında; “Kiracı tarafından
tarih yazılmadan boş kâğıda (beyaza) imza atılması hâlinde, boş kâğıdın üzerinin kiraya veren tarafından
nasıl ve ne şekilde doldurulacağının imza eden kiracı tarafından kabul edildiğinin kabulü gerektiği;
tahliye taahhütnamesinin verildiği tarihten itibaren 6098 sayılı TBK’nın 39. maddesi gereğince taahhüdün
iptali için bir dava da açılmadığı; tanzim tarihi bulunmasa da tahliye taahhüdünde ‘içinde kiracı olarak
bulunduğum’ ibaresinin yazılması nedeniyle kira sözleşmesinden sonra düzenlendiği anlaşılan tahliye
taahhüdünün geçerli olduğu” sonucuna varmıştır.
Kiracı tarafından belirtilen tarihte taşınmaz boşaltılmazsa kiraya veren hukuki haklarını kullanabilir.
Bu durumda kiraya verenin başvurabileceği imkânlardan biri, icra aracılığıyla taşınmazın tahliyesini
sağlamaktır. Ya da tahliye davası açarak kiracının tahliyesi sağlanabilir. Ancak, her iki hâlde de
taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde bu talep ileri sürülmelidir. Kanunda
belirtilen bu süre, hak düşürücü süre niteliğindedir. Bu iki başvuru yolunu aşağıda inceleyeceğiz.
KİRACININ TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYALI İLAMSIZ İCRA TAKİBİ İLE TAHLİYE SÜRECİ
İcra ve İflas Kanunu’nun 272 ve devamı maddelerine göre, ev sahibinin tahliye taahhüdüne dayanarak icra
takibi yoluyla kiracıyı evden tahliye etmesi mümkündür.
Kiraya veren icra takibi yoluna başvurmayı tercih ettiğinde, taahhütnamede yazılı olan tarihten itibaren
1 ay içinde kiracı aleyhine icra dairesine müracaat ederek ilamsız icra takibi başlatmalıdır.
Takip başlatılmasının ardından yetkili icra dairesi, kiracıya taşınmazın 15 gün içinde tahliye ve
teslim edilmesi ihtarını içeren bir tahliye emri gönderir. Kiracı, tahliye emrine tebliğden itibaren
7 gün içinde itiraz edebilir. Kiracının itiraz etmesi durumunda takip süreci durur ve ev sahibi
6 ay içinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını (kiracının imzaya açıkça itiraz etmemiş olması
gerekir) ya da sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptalini sağlamalıdır.
Kiracı tarafından itiraz edilmemesi, itirazın kaldırılması veya itirazın iptali davası sonucunda itirazın
iptali hâlinde icra müdürlüğünce taşınmaz zorla tahliye edilerek kiraya verene teslim edilir.
Bu başvuru yolunun tamamlanması genellikle 6–8 ay sürebilir.
| Kiraya veren kiracının tahliyesi için icra takibi başlatmalı. | Taahhütnamede yazılı tarihten itibaren 1 ay içinde taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine başvurmalı. |
| Tahliye emri sonrasında kiracının evi boşaltması gereken süre. | İcra dairesince gönderilen tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 gün. |
| Kiracı evi boşaltmayıp takibe itiraz edebilir. | Tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz etmelidir. |
| Bu durumda kiraya veren, kiracının itirazının kaldırılmasını talep edebilir. | Taşınmazın bulunduğu yer icra hukuk mahkemesine, itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içinde başvurulmalıdır. |
| Ya da itirazın iptali ve tahliye davası açılabilir. | Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine, itirazın tebliğinden itibaren 1 yıl içinde dava açılmalıdır. |
Kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesi, icra yoluna başvurulmaksızın doğrudan tahliye davası
açılarak da sağlanabilir. Buna göre ev sahibi, taahhütnamede tahliye tarihi olarak belirlenen günden
itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır. Bu dava, Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.
Taşınmazın bulunduğu yerdeki veya davalının yerleşim yerindeki mahkemede dava açılabilir.
Mahkemenin davayı kabul etmesi hâlinde kiraya veren, kiracının aleyhine mahkeme kararına dayalı tahliye
talebi içeren ilamlı icra takibi başlatır. İcra takibi yapılacağı zaman mahkeme kararının kesinleşmesi
gerekmez. Kiracı ilamlı icra takibine itiraz etse dahi icra takibi durmaz; kiracının tahliyesi sağlanır.
Arabuluculuk süreci: Resmî Gazete’de yayımlanan ve 1 Eylül 2023’te yürürlüğe giren düzenleme uyarınca,
kira uyuşmazlıklarının önemli bir kısmında arabuluculuk dava şartıdır. Başvuruların zamanında ve usulüne
uygun yapılması önemlidir.
İcra takibi süre bakımından daha hızlı bir yol olurken, dava yolunu tercih etmek tahliye sürecini bir miktar uzatabilir. Tahliye taahhütnamesi ile tahliye süreci genel olarak 6 ay ile 1 yıl arasında sürer. Ancak mahkemelerin iş yoğunluğu ve dosyanın özelliklerine göre bu süre değişebilir. Bu nedenle bu alanda uzman bir avukatla çalışılması önem taşır.
Aile konutu, eşlerin ve çocuklarının hayatlarını idame ettirdiği ve düzenli yerleşim amacıyla
kullandıkları mekândır. Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık
rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Tahliye taahhütnamesi de kira sözleşmesinin feshi
niteliğinde bir işlemdir. Bu bağlamda diğer eşin açık rızası olmadıkça kiracı eş tahliye taahhüdünde
bulunamaz. Dolayısıyla kiralananın aile konutu olması hâlinde kiracı olmayan eşin açık rızası veya onayı
gereklidir; aksi takdirde tahliye taahhütnamesi geçersiz kabul edilebilir (Yargıtay 12. HD, 2012/629 E.,
2012/19408 K.).
Tahliye taahhütnamesine dayalı başlatılmış icra takibi ya da açılmış dava varsa, rızası olmayan eş
kiralananın aile konutu olduğunun tespiti için dava açabilir. Mahkemeden bu dava için süre istenirse,
mahkemece süre verilmeli ve açılmış bir dava varsa sonucu beklenmelidir.
Kira sözleşmesine taraf olmayan eşin taahhütnamede imzası bulunmuyorsa, kiraya verene bildirimde
bulunması gerekir. Bu bildirim noter kanalıyla ihtarname yoluyla yapılır. Sözleşmeye taraf olmayan eş,
kiraya verene göndereceği ihtarnamede kiralananın aile konutu olduğunu bildirmelidir. Bu bildirim,
taahhütnamede yer alan tahliye tarihine kadar yapılmalıdır; aksi hâlde ileri sürülmesi sınırlanabilir.
Antalya BAM 6. Hukuk Dairesi, 2022/1054 E., 2022/1010 K., 24.05.2022: Tahliye taahhüdü takibine
yapılan aile konutu itirazında; en geç takip tarihine kadar sözleşmede imzası olmayan eş, malike mecurun
aile konutu olduğu hususunda bildirimde bulunmamışsa aile konutu itirazı dinlenemez.
Tarafların taahhüdü iptal etmeyi birlikte istemeleri durumunda, iptalin önünde bir engel yoktur;
taraflar aralarında anlaşarak taahhüdü iptal edebilirler. Bunun dışında; taraflardan birinin
taahhütnameyi imzalarken kandırılmış olması, tehdit edilmiş olması veya kendisine zorla böyle bir belge
imzalatılmış olması hâllerinde de tahliye taahhüdünün iptali mümkündür.
Tahliye taahhütnamesini imzalayan kişi bu sırada kandırılmış, korkutulmuş veya tehdit edilmişse TBK 39
uyarınca ilgili taahhütle bağlı olmak zorunda değildir. Ancak bunu, söz konusu durum sona erdikten
sonraki 1 yıl içinde karşı tarafa bildirmelidir. Kandırıldığını, korkutulduğunu veya tehdit
edildiğini kiracı ispatlamalıdır.
Demirhan Hukuk & Danışmanlık